Конституционный суд рассматривает спор о выкупе подмосковного участка в охранной зоне
Фото: kommersant.ru
В Конституционный суд РФ поступило обращение от жителя столицы Михаила Малинова, который просит обеспечить право на продажу принадлежащего ему участка земли государству. Ситуация началась в 2010 году, когда Малинов приобрёл земельный участок в деревне Прохорово Московской области неподалёку от города Чехова, с намерением построить там индивидуальный жилой дом. Однако спустя пять лет, в 2015 году, местные власти включили этот участок в состав охранной зоны исторической усадьбы князей Спасских-Трубецких. На территориях с подобным статусом любые строительные работы запрещены, что лишило собственника возможности использовать землю по назначению.
Как следует из материалов дела, Михаил Малинов узнал о существовании охранных ограничений значительно позже — в 2021 году, когда приступил к оформлению документов для строительства дома. Мужчина утверждает, что информации о статусе охранной зоны не было в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), вследствие чего новые ограничения стали для него неожиданностью. Столкнувшись с невозможностью реализовать своё право частной собственности, в 2022 году гражданин обратился к властям Московской области с требованием выкупить его участок, ссылаясь на нормы Земельного кодекса РФ. Однако в ответ получил отказ.
Эволюция законодательства и позиция судов
Отказ властей был мотивирован принятыми изменениями в законодательстве. Так, в силу ч. 23 ст. 26 федерального закона №342, который внёс поправки в Градостроительный кодекс РФ, государство не обязано выкупать земельные участки, размещённые в охранных и иных особых зонах до вступления данного закона в силу. Поскольку участок Михаила Малинова попал под охранный режим в 2015 году, а новые положения закона заработали лишь с 2018 года, чиновники заявили об отсутствии у них обязательства проводить выкуп.
Не согласившись с отказом, владелец земли подал иск в Чертановский районный суд столицы, однако получил отказ по тем же основаниям. Несмотря на то, что Мосгорсуд изъявил желание пересмотреть дело, Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил соответствующее решение в апреле 2024 года. Позднее Верховный суд РФ также поддержал прежние судебные акты, а в декабре 2024 года отказал в передаче жалобы в Судебную коллегию. В связи с этим Михаил Малинов обратился в Конституционный суд, который принял его обращение к рассмотрению летом 2024 года.
Юридическое сопровождение и экспертиза
Интересы Михаила Малинова в этом процессе представляют специалисты известных юридических фирм, среди которых «Ляпунов, Терехин и партнеры» и a.t.Legal. Известные правоведы Роман Ляпунов и Андрей Торянников подчёркивают, что данное дело способно сформировать новый подход в практике защиты прав частных собственников, а также уточнить баланс интересов государства и граждан при установлении охранных зон.
Эксперты отмечают, что ключевым вопросом станет определение приоритета между введением новых ограничительных режимов для общественного блага и необходимостью предоставления компенсации владельцам имущества, которые вследствие таких изменений утрачивают возможность использовать свою собственность. Позитивно оценивается сам факт принятия жалобы к рассмотрению Конституционным судом: это даёт надежду на поиск справедливого и сбалансированного решения, способного удовлетворить и общественные, и личные интересы.
Общественная значимость и перспективы для россиян
История Михаила Малинова получила широкий резонанс, поскольку в похожую ситуацию могут попасть тысячи владельцев земельных участков по всей России, особенно в пригородных и историко-культурных зонах. Эксперты считают, что рассмотрение этого вопроса в Конституционном суде позволит разработать чёткий алгоритм взаимодействия между гражданами и органами власти, а также повысит прозрачность в вопросах регистрации особых статусов земли и документации в государственных реестрах.
Участие в деле таких опытных юристов, как Роман Ляпунов и Андрей Торянников, служит гарантом профессионального анализа правоприменительной практики и формирования конструктивных предложений по совершенствованию законодательства. Пример Михаила Малинова показывает, что даже самые сложные правовые споры можно решать в духе диалога, при сильной поддержке юридического сообщества и последовательного отстаивания своих прав.
Позитивные ожидания и возможность для диалога
Дело Михаила Малинова имеет шанс стать позитивным кейсом как для частных собственников, так и для развития правовой системы в целом. Ожидается, что Конституционный суд РФ даст разъяснения относительно соотношения общественных и личных интересов в вопросах использования земельных участков, что, в свою очередь, положительно скажется на правовой защищённости всех граждан страны. Формирование прозрачных и понятных правил вновь подтвердит значимость конструктивного диалога между властью, жителями региона и юристами — в том числе из таких компаний, как a.t.Legal и «Ляпунов, Терехин и партнеры», которые уверенно отстаивают права своих доверителей.
В России право частной собственности на земельные участки защищено законодательно. Земельный кодекс Российской Федерации закрепляет за владельцами земель возможность получить компенсацию или выкуп их участков государством в особых случаях. Закон гарантирует защиту от убытков при ухудшении состояния земли или при изменении категории участка без согласия владельца. Защита прав собственников распространяется и на те ситуации, когда государственные органы изменяют условия использования территории или устанавливают участку специальный режим.
Правовое регулирование компенсаций
Ключевые положения по компенсациям изложены в статье 57 Земельного кодекса РФ — этот раздел посвящен возмещению убытков, возникающих из-за уменьшения качества земли либо перевода участка в другую категорию по инициативе государственных органов без одобрения собственника. Кроме того, статья 57.1 детально регулирует компенсационные вопросы при установлении на территории участков специальных зон с особыми режимами использования. Владелец вправе рассчитывать не только на возмещение прямого ущерба, но и на компенсацию упущенной выгоды, которая могла бы быть получена, если бы не были введены дополнительные ограничения.
Регламентация порядка выплаты компенсаций содержится в постановлении правительства РФ №59 от 27 января 2022 года. Документ подробно определяет процедуру, по которой собственникам возмещаются их убытки — к ним могут быть отнесены рыночная стоимость самого земельного участка, а также построек и сооружений, находящихся на нем.
Актуальные споры и судебные решения
Однако на практике далеко не всегда нормы законодательства применяются однозначно. Примером служат обращения граждан в Конституционный суд в случаях, когда их права, по их мнению, были ущемлены вопреки российским законам. Гражданин Михаил Малинов подал жалобу в Конституционный суд РФ, указав на то, что в отношении его участка были нарушены положения Конституции о защите частной собственности, свободном владении землей и праве на судебную защиту.
Заявитель считает, что некоторые положения закона о поправках к Градостроительному кодексу РФ (а именно часть 23 статьи 26 закона №342) противоречат Конституции. Малинов настаивает: после 2018 года владельцы участков, попавших под ограничения, могут рассчитывать на компенсацию, а те, чьи права были ограничены ранее, остаются без поддержки со стороны государства. Это, по мнению заявителя, создаёт необоснованное неравенство между гражданами.
Юридическая позиция и аргументация экспертов
Правовую позицию по данному вопросу подтверждают и эксперты. Управляющий партнер юридической компании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов отмечает: существующее регулирование создало неравные условия для собственников разных категорий, что вызывает сомнения в его справедливости. Партнер адвокатского бюро a.t.Legal Андрей Торянников указывает, что с формальной точки зрения суды следуют закону, но при этом отсутствие сведений об ограничениях в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) серьезно усиливает аргументы заявителя.
Юридическая практика основывается на принципе публичной достоверности реестра. Конституционный суд уже уточнял, что ответственность за недостоверность или отсутствие необходимых сведений в реестре лежит на органах государства. Добросовестный собственник имеет право ожидать, что вся существенная информация о его участке будет прозрачно зафиксирована в ЕГРН, а предсказуемость правового режима гарантируется именно этим обстоятельством.
Обязанности государственных органов и права собственника
Специалисты акцентируют внимание на обязанности органов охраны объектов культурного наследия: они обязаны не только публиковать акты об установлении ограничений, но и направлять соответствующие сведения в ЕГРН. Если государственный орган не выполнил эти процедуры полностью, с собственника снимается обязанность самостоятельно выяснять о наличии ограничений. В таких случаях для владельца открывается возможность требовать компенсацию по всем основаниям, предусмотренным законом.
Таким образом, российское законодательство демонстрирует системную защиту прав землевладельцев и стремится обеспечить равные условия для всех. При возникновении спорных ситуаций владельцы могут рассчитывать на полноценную судебную защиту и справедливое возмещение убытков. Важно помнить, что укрепление гарантий собственности и повышение прозрачности процедур добавляют уверенности гражданам и способствуют устойчивому развитию права в сфере земельных отношений.
Роман Ляпунов отмечает, что Конституционный суд уже не раз рассматривал вопросы соразмерности правовых ограничений, подчеркивая: защита публичных интересов недопустима за счет полной утраты ценности частной собственности, особенно в случаях, когда собственник не мог предвидеть возможные последствия для своего имущества. Если же оспариваемую норму закона №342 признают неконституционной, это может повлечь целую серию обращений с требованием выкупить участки, права владельцев которых ранее были ограничены. Такой сценарий, по мнению эксперта, представляется весьма вероятным.
Возможный компромисс и баланс интересов
Специалисты указывают на важность выдерживания баланса между государственными и частными интересами. Как подчеркивает Ляпунов, вероятно принятие компромиссного решения, при котором ограничительные меры будут признаны допустимыми, но исключительно при условии, что сами ограничения не должны мешать защите прав собственников в особых, исключительных ситуациях. К примеру, если участок полностью теряет свою значимость или полезность, а владелец не был своевременно и должным образом уведомлен о предстоящих изменениях, то он имеет право на защиту, а возможно и на компенсацию.
Данный подход способствует уверенности владельцев земель, ведь он обеспечивает дополнительную защиту для людей, которые не были поставлены в известность об ограничениях и не могли принять соответствующих мер заранее. Таким образом, при рассмотрении спорных случаев государство продолжает поддерживать приоритет общественных интересов, но не в ущерб гражданам, чьи имущественные права были ущемлены без надлежащих оснований.
Гарантии защиты и новые перспективы
Идея компромисса в подобных спорах становится все более актуальной, ведь она открывает путь к справедливому урегулированию конфликтных вопросов и создает условия для долгосрочного развития правовых отношений в сфере недвижимости. Грамотное сочетание уважения к собственности граждан и заботы о нуждах общества ведет к формированию прочного фундамента доверия между государством и отдельными собственниками.
В результате такой сбалансированный подход, отмечают эксперты, приведет к уменьшению числа конфликтных ситуаций и росту оптимизма среди владельцев участков. Осознание того, что их права защищены даже при возникновении ограничений, будет способствовать укреплению правопорядка и последовательной реализации государственных интересов при сохранении уважения к закону и частной собственности.
