Коллективные фонды: новые горизонты для частных инвесторов
Фото: kommersant.ru
За последние пять лет закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) продемонстрировали стремительный рост на рынке коммерческой недвижимости. Если еще недавно такой способ вложения рассматривался ограниченным кругом профессиональных инвесторов, то теперь интерес к инструменту заметно расширяется, а объем средств, поступающих в ЗПИФы, увеличился в пять раз и продолжает расти. Эксперты уверены: к 2030 году сумма капиталовложений частных инвесторов в российскую коммерческую недвижимость через этот инструмент сможет достигнуть 5 трлн руб.
Этот тренд подтверждает инвестиционный директор ГК «Ориентир» Ольга Кашкарова, отмечая, что сегодня доля сделок с коммерческой недвижимостью, совершаемых через ЗПИФы, доходит до 50% среди типичных инвестиционных операций с арендованными объектами. Для сравнения: всего пять лет назад этот показатель был на уровне 10–15%. Это свидетельствует о коренном изменении структуры рынка и о том, что фонды становятся полноценным и привлекательным способом работы с доходной недвижимостью не только на институциональном, но и на розничном уровне.
Рост вложений через известные управляющие компании
Владимир Стольников, руководитель дирекции по управлению альтернативными инвестициями в «Альфа-Капитал», дополняет картину: по итогам 2024 года общий объем инвестиций в коммерческие объекты недвижимости достиг 1,2 трлн руб., при этом доля средств, аккумулированная через ЗПИФы, составляет 5–8%. Сам инструмент показывает выдающиеся результаты: в 2024 году доходность по ЗПИФам достигала 46% годовых, причем 12–16% приходится на рентные поступления, а еще 11–15% обеспечивались приростом стоимости сдаваемых объектов при их реализации.
Однако пока что фонды недвижимости в структуре среднего инвестиционного портфеля российских частных инвесторов занимают лишь 2–5%. Иногда этот параметр доходит до 10–15% – и это на фоне довольно высокой альтернативы доходности по банковским вкладам. Несмотря на это, эксперты видят большой потенциал: россияне все активнее включают фонды недвижимости в свои стратегии формирования капитала.
Вектор на стрит-ритейл и складские объекты
Руководитель аналитического центра PARUS Asset Management Елена Михайлова подчеркивает высокий потенциал ЗПИФов и отмечает, что их капитализация в России пока существенно отстает от общемировых ориентиров. Если доля инвестиций через фонды в среднем по миру составляет 13–18%, то среди частных инвесторов в России этот показатель пока не превышает 0,5%. Исходя из статистики PARUS Asset Management, всего за четыре года совокупные активы российских ЗПИФов взлетели с 101 до 500 млрд руб., а к 2030 году ожидается рост объема инвестиций до 4–5 трлн руб., особенно в сегменте качественной коммерческой недвижимости.
Важным преимуществом фондов становится способность объектов недвижимости эффективно защищать капитал от инфляции. Владимир Стольников подтверждает: «Инвесторы понимают, что недвижимость гармонично вписывается в антиинфляционную стратегию». Особенно существенным становится тренд на демократизацию рынка: сейчас уже до 70% вложений в ЗПИФы осуществляются неквалифицированными инвесторами. Управляющие компании активизируют разработку продуктов с минимальным порогом входа и инвестиций через онлайн-приложения, чтобы сделать участие в фондах максимально доступным.
Средние чеки и изменения в структуре инвесторов
Стольников отмечает, что средняя сумма вложений в ЗПИФы среди частных лиц за короткое время выросла в три раза: с диапазона 100–500 тыс. руб. в 2020–2021 годах до 1,5 млн руб. в 2024–2025 годах. Для профессиональных инвесторов средний объем вложений снизился с 12–15 млн до 8 млн руб., что, по мнению экспертов, свидетельствует о росте массовой привлекательности продукта и постепенном снижении барьеров для доступа новых участников.
Больше всего внимания среди индивидуальных инвесторов привлекают ЗПИФы, инвестирующие в складскую недвижимость. Эти фонды традиционно обеспечивают стабильный рентный доход на уровне 10–12% годовых, опережая по эффективности фонды, ориентированные на торговую или офисную недвижимость. При выборе объектов внутри ЗПИФов инвесторы предпочитают активы, расположенные в Москве и Санкт-Петербурге, которые считаются наиболее предсказуемыми и надежными локациями.
Расширение спектра объектов для инвестиций
По словам Владимира Стольникова, наряду со складами, все более выражен интерес к промышленным площадкам – они становятся драйверами новой волны фондового рынка недвижимости. Привлекательность набирают также нестандартные активы: объекты туристической инфраструктуры, офисные здания в регионах, уникальные объекты инженерной и городской инфраструктуры. Рост спроса на подобные направления говорит о диверсификации интересов инвесторов: портфель фондов становится все более гибким и устойчивым к рискам.
Для многих инвесторов, особенно молодых, важной особенностью ЗПИФов становится широта выбора и возможность диверсификации. Благодаря фондовой структуре достаточно небольшого стартового капитала, чтобы уверенно войти на рынок доходной недвижимости с минимальными рисками, воспользовавшись профессиональной экспертизой управляющих компаний, таких как «Альфа-Капитал», «Ориентир» и PARUS Asset Management.
Оптимистичные перспективы: что дальше ожидает ЗПИФы и инвесторов
В ближайшие годы участники рынка прогнозируют исключительно позитивные тенденции для развития ЗПИФов недвижимости. Новый цикл роста связан с приходом большого числа неквалифицированных инвесторов, расширением линейки доступных фондовых продуктов и технологическим развитием: инвестировать станет настолько просто, что покупка паев сравняется по удобству с привычными банковскими операциями.
Ольга Кашкарова считает, что синергия профессионального управления и растущего спроса на пассивный доход в защищенных активах обеспечит стабильный поток новых вложений как среди опытных, так и среди новых инвесторов. Владимир Стольников подтверждает: инструменты становятся понятнее и прозрачнее, а рентная доходность превышает традиционные финансовые продукты.
Елена Михайлова уверена, что развитие логистики, туризма, региональной инфраструктуры и высокое качество новых проектов позволят российским ЗПИФам не только догнать, но и превзойти многие зарубежные аналоги по темпам прироста и эффективности портфелей. Все больше россиян рассматривают такие фонды как главный инструмент долгосрочного и устойчивого инвестирования с низким порогом входа.
Сложившееся на рынке позитивное настроение, а также успехи лидеров отрасли – «Ориентира», «Альфа-Капитала» и PARUS Asset Management – говорят о начале настоящей инвестиционной трансформации. Для частных инвесторов это открывает уникальную возможность формировать капитал, не теряя в надежности и доходности, выбирая инструменты, соответствующие мировым стандартам.
