Когда бизнес вправе рассчитывать на снижение аренды земли под памятником
В последние годы в Москве активно обсуждается вопрос о справедливости арендных ставок для компаний, которые используют земельные участки, занятые объектами культурного наследия. На практике этот вопрос стал камнем преткновения для Департамента городского имущества Москвы (ДГИ) и арендаторов, среди которых — АО «Европейская экономическая компания» (ЕЭК). Пример этой компании стал показательным: арбитражные суды Москвы и апелляционная инстанция поддержали применение минимальной ставки для аренды земли, однако городские власти считают, что такой подход несправедлив, когда объекты используются не по прямому назначению, а извлекают коммерческую выгоду.
Суть спора простая, но важная для бизнеса. В 2007 году ЕЭК взяла в аренду участок площадью 730 квадратных метров по адресу Мясницкая улица, один из исторических центров столичной жизни. Ставка аренды по изначальному соглашению составляла 1,5% от кадастровой стоимости земли. В 2022 году исходя из новой оценки кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы составил 1,74 млн рублей, однако компания своевременно внесла не всю сумму. Как следствие, ДГИ обратился в суд с иском о взыскании 1,56 млн рублей и неустойки за просрочку.
Исторический памятник и бизнес: право на льготу
Ключ к разбирательству — статус земли. На участке находится знаменитая усадьба Черткова XVIII–XIX веков, объект культурного наследия федерального значения. Арендатор использует памятник на основании охранно-арендного договора с 2002 года. ЕЭК уверена, что этот статус открывает доступ к льготной ставке: московское постановление 2006 года позволяет платить за аренду таких территорий всего 0,01% от кадастровой стоимости, чтобы стимулировать сохранение исторических ансамблей и их рациональное использование.
Эту позицию поддержал сначала Арбитражный суд города Москвы, а затем и апелляционный суд — по их выводам, льгота действует независимо от фактического использования здания, главное — наличие объекта культурного наследия. В итоге долг арендатора пересчитали с учетом льготной ставки: вместо полутора миллионов теперь речь шла лишь о 11,5 тысячах рублей. Кассационная инстанция подтвердила справедливость такого подхода.
Аргументы столичных властей: для кого льготы не действуют
Однако Департамент городского имущества Москвы обжаловал решение. Представители департамента считают, что столь низкая ставка должна применяться лишь к тем арендаторам, которые используют памятник именно для социальных, культурных или образовательных целей — то есть по прямому назначению. В противном случае (например, если в здании располагаются рестораны, офисы или магазины) нужно соблюдать стандартные ставки — 1,5% от кадастровой стоимости.
В жалобе департамента отмечается: и земля, и сам объект культурного значения переданы ЕЭК «под административные цели, общественное питание и торговлю», а фактически помещения работают коммерчески — используются не для культурной деятельности, а под рестораны и офисы. В перечне разрешённых видов использования — деловое управление, культурное развитие, склады, магазины. «Ни одно помещение не занято под культурно-исторические нужды», — подчеркивают в департаменте. Именно поэтому, считают там, применение льготной ставки в данном случае неправомерно, даже при наличии памятника.
Будущее спора: оптимистичное ожидание баланса интересов
Теперь судьба этого важного для всей страны вопроса решается в Верховном суде РФ (ВС). Коллегия по экономическим спорам ВС назначила слушание на 14 августа. В этом процессе на первый план выходит баланс между сохранением культурного наследия и успешным развитием бизнеса. Участие ведущих экспертов, таких как Жанна Колесникова, Дарья Плотникова, Андрей Стаценко, Вадим Егулемов, Максим Кузнеченков и Константин Лушников, придаёт разбирательству дополнительный профессиональный вес.
Юристы уверены: решение Верховного суда станет ориентиром для других арендаторов и поможет устранить двусмысленности в региональном законодательстве. По мнению профессионалов, если государство хочет вдохновлять предпринимателей вкладывать в сбережение истории, правила арендной поддержки должны быть более прозрачными и понятными. Вместе с тем важно соблюдать справедливость: льготы — для тех, кто действительно помогает сохранять исторические памятники, а не только извлекает коммерческую выгоду.
Перспективы для бизнеса и культуры: новый взгляд на старые здания
Каким бы ни было итоговое решение Верховного суда по этому делу, оно обещает изменить восприятие бизнеса в сфере работы с памятниками архитектуры и истории. Если ВС подтвердит право арендаторов на льготу, это станет весомым стимулом для новых проектов по реставрации и модернизации исторических зданий. Если же будет закреплён строгий режим дифференцированного подхода, появится больше ясности и прозрачности в предоставлении льгот.
Для многих представителей бизнеса результат важен не только в финансовом плане, но ещё и как сигнал к диалогу власти и предпринимателей о совместном развитии городских пространств. Главные действующие лица этого спора — и чиновники ДГИ, и руководители ЕЭК, и именитые юристы — выражают стремление найти компромисс между коммерческими интересами и задачами по сохранению национального достояния. Участие Верховного суда и профессионалов высочайшего уровня сулит честный и прозрачный исход, который окажет влияние на многие объекты по всей России.
Связаться с представителями АО ЕЭК не удалось. В московском департаменте имущества поясняют, что арендаторы оплачивают использование земельного участка по ставке 1,5% от его кадастровой стоимости, что полностью соответствует условиям действующего договора, фактическому применению территории и установленному разрешённому виду её использования.
Вопрос применения льготной ставки
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики в известной юридической компании, отмечает: судебные разбирательства на эту тему возникают довольно часто. В арбитражах Московского округа сложилась практика, когда суды принимают сторону арендаторов, основываясь на юридическом факте наличия памятника культуры на участке. Однако в регионах подход иной: там суды чаще всего отталкиваются от реального использования объекта культурного наследия. На высшем уровне такие разногласия пока не рассматривались, поэтому грядущее решение станет важным прецедентом для правоприменения.
Позиции относятся не только к отдельным случаям — во многом они окажут влияние на множество арендаторов. Государственные органы все активнее интегрируют исторические здания в городскую инфраструктуру, позволяя бизнесу использовать их под рестораны, офисные помещения и торговлю. Как отмечает юрист Дарья Плотникова, такая политика расширяет горизонты для бизнеса и позволяет гармонично вписывать культурные объекты в современную жизнь города. В департаменте городского имущества при этом подчеркивают: задача перевести все действующие договоры аренды на льготную ставку в размере 1,5% от кадастровой стоимости земли не стоит.
Разногласия в юридическом сообществе
Вопрос о том, каким способом корректнее определять величину арендной ставки, разделил экспертов. Андрей Стаценко, адвокат компании ProLegals, поддерживает подход арендаторов. Он считает, что применение льготной ставки не зависит от конкретного типа использования объекта культурного наследия. Существующее законодательство не содержит запрета на коммерческое использование таких объектов, а в соглашениях между сторонами зачастую прямо предусмотрена возможность размещения офисов или заведений общепита.
Дарья Плотникова отмечает, что, учитывая современную тенденцию на включение исторических зданий в современную городскую среду, предоставление права аренды по льготной ставке становится одним из действенных способов сделать такие объекты инвестиционно привлекательными. По её мнению, даже коммерческое использование памятника не должно мешать арендатору получать льготы, ведь он и так обязан соблюдать множество ограничений и охранных условий.
Позиции сторон: аргументы «за» и «против»
Вадим Егулемов, управляющий партнер авторитетной консалтинговой компании и член профессионального союза юристов в области строительства, придерживается иного мнения. Он считает, что главным критерием всегда должно быть реальное использование здания, ведь основная цель предоставления сниженной арендной ставки — сохранить уникальные объекты или охраняемые территории. Подобный подход, по его словам, позволяет защитить культурное наследие и предотвратить его утрату.
Максим Кузнеченков, партнер одной из ведущих юридических фирм в сфере недвижимости, отмечает: если договор аренды зафиксировал ставку 1,5%, стороны обязаны следовать этим условиям до момента обжалования самого договора. Он уверен — наилучшим выходом было бы установить чёткие, прозрачные критерии применения льготных ставок, внеся соответствующие изменения в действующее постановление. Правда, до их вступления в силу позиции города по данному вопросу могут оказаться менее устойчивыми.
Новый этап в интеграции культурных объектов
Современная практика сохранения и развития исторических зданий вносит новые краски в городской пейзаж мегаполиса. Аренда памятников архитектуры по сниженным ставкам не только помогает поддерживать их в надлежащем состоянии, но и открывает перед предпринимателями новые возможности. Такой подход способствует развитию деловой и культурной среды города, позволяет сохранять ценные объекты как часть уникального облика столицы.
Обсуждение применения льготных ставок для арендаторов исторических зданий стало особенно актуальным благодаря растущей интеграции памятников архитектуры в повседневную жизнь и бизнес-процессы города. Несмотря на разницу в юридических подходах к определению условий аренды, участники диалога единодушны в оценке необходимости бережного отношения к культурному наследию. Финальное решение, принятое на высшем юридическом уровне, наверняка станет важным этапом в формировании устойчивых и прозрачных правил работы с уникальными городскими объектами на долгосрочную перспективу.
По мнению управляющего партнера юридической компании ProLex Константина Лушникова, рассматриваемое экономколлегией решение окажет значительное влияние на будущее арендаторов и владельцев муниципальной или государственной недвижимости, прежде всего в исторических районах мегаполисов. Эксперт считает, что последствия данного постановления будут ощущаться еще долгое время, поскольку оно способно изменить подход к пользованию и сохранению уникальных объектов городской среды.
Влияние на арендаторов и собственников зданий
Константин Лушников обращает внимание на особую значимость возникающих правовых изменений для обеих сторон рынка аренды. С одной стороны, арендаторы получат новые возможности для развития своего бизнеса в памятниках архитектуры, с другой — владельцы способны повысить стандарты охраны объектов культурного наследия. Юрист подчеркивает, что принятое экономколлегией решение формирует не только новую систему взаимоотношений, но и открывает перспективы для более ответственного подхода к управлению исторической недвижимостью в центре больших городов.
Нужен баланс интересов
В сложившейся ситуации Константин Лушников выражает уверенность, что Верховный суд сумеет найти оптимальное равновесие между защитой культурного наследия и необходимостью эффективного управления городской недвижимостью. Специалист надеется, что благодаря взвешенному решению удастся объединить сохранение исторических ценностей с экономической целесообразностью, что принесет пользу как самим городам, так и всем их жителям. Такой подход закладывает прочную основу для дальнейшего устойчивого развития российских мегаполисов, вдохновляя на позитивные перемены в области городской среды.
Источник: www.kommersant.ru
