Быстрый рост популярности рассрочек среди новых жилых проектов
Фото: kommersant.ru
В последние месяцы на рынке недвижимости России значительно увеличивается доля рассрочек при покупке жилья от застройщиков, особенно в тех проектах, которые финансируются с помощью банков. Сейчас, по оценкам экспертов, объем рассрочек достигает уже 30% от всех продаж в таких жилых комплексах. Отдельно выделяются такие крупные игроки, как Сбербанк, Альфа-банк, банк Дом.РФ, Т-Банк и Совкомбанк, которые активно участвуют в проектном финансировании новых объектов. Однако, несмотря на неизбежные риски, банкиры рассматривают масштабные депозитные накопления россиян как драйвер для дальнейшего развития рынка рассрочек — по предварительным расчетам, до 13,5 триллионов рублей банковских вкладов потенциально могут быть использованы для завершения расчетов по рассрочкам при покупке жилья.
Финансирование через эскроу: доверие покупателей и защита застройщиков
Современная схема проектного финансирования предполагает открытие специальных эскроу-счетов для каждого дольщика. Покупатель сначала перечисляет на этот счет первый взнос — обычно это 20–30% стоимости недвижимости. Эти деньги банк использует как гарантию возврата заемных средств и как часть фонда для финансирования самого строительства — расходы по проекту финансируются по заранее выверенному бюджету, где учитывается собственный капитал застройщика. После завершения проекта и ввода дома в эксплуатацию средства со всех эскроу-счетов поступают непосредственно застройщику. Согласно оценкам Центрального банка, в первом квартале 2025 года совокупный объем проектного финансирования превысил 8,7 триллиона рублей.
Изменения кредитных лимитов и новый взгляд на риски
Еще совсем недавно банки довольно строго ограничивали объемы рассрочки в долевых договорах — в среднем не более 10% от всех продаж с обязательным погашением до завершения строительства. Однако текущая ситуация изменилась на фоне активной инициативы самих застройщиков: финансовые организации сейчас расширяют допустимые лимиты рассрочек. Это особенно актуально на фоне высоких ставок по ипотеке, поэтому застройщики и банки ищут новые способы поддержать спрос на квартиры. Как отмечает Лариса Лобанова, руководитель проектного финансирования Альфа-банка, поступления от рассрочек помогают застройщикам снизить расходы на обслуживание кредитов банку. Это выгодно всем — застройщики сокращают процентные платежи, а покупатели получают возможность распределить платежи комфортным образом.
Рассрочка как антикризисный инструмент и ее риски
Несмотря на привлекательность рассрочек, специалисты Т-Банка подчеркивают: подобные схемы сопряжены с определенными рисками для всех сторон. Для покупателей существует вероятность не справиться с платежами, для девелоперов — риск неполучения средств в срок, а банкам важно подготовиться к возможным финансовым нагрузкам в случае возврата средств при расторжении договоров. Однако, несмотря на эти трудности, преимущества данной модели очевидны — возможности оптимизации денежных потоков, поддержка продаж и обеспечение ликвидности на рынке жилой недвижимости.
Эксперты ипотечного рынка, такие как Сергей Гордейко, прогнозируют рост числа дефолтов по рассрочкам — и хотя максимальный показатель может достигать 10% от общего количества договоров, эта проблема находится под контролем банковского сектора. Центральный банк уже подготовил рекомендации для кредитных организаций по корректному учету рисков, связанных с рассрочками, а крупные банки калибруют свои внутренние резервы на случай неблагоприятных сценариев.
Влияние ставок по вкладам и стратегия покупателей до 2028 года
Многие граждане в условиях высоких депозитных ставок предпочитают накапливать средства на счетах и только после этого оформлять рассрочку на покупку недвижимости в новых жилых комплексах. Максим Грицкевич, член правления банка Дом.РФ, отмечает концентрацию льготных условий в проектах, ввод которых запланирован на 2026–2028 годы. Покупатели видят в этом возможность использовать максимальные проценты по депозитам и выгодно распорядиться своими сбережениями. В условиях устойчиво высоких ставок средства продолжают находиться на банковских счетах, создавая так называемый "отложенный спрос" на жилье.
Лариса Лобанова из Альфа-банка подчеркивает: как только ставка по депозитам начнет снижаться, значительный поток сбережений — порядка 13,5 триллиона рублей — будет направлен на рынок жилой недвижимости, что станет новым источником спроса. По мнению Ирины Носовой, старшего директора АКРА, этому процессу дополнительно поспособствуют ожидания граждан относительно роста стоимости квадратного метра: при признаках восстановления рынка и снижении ипотечных ставок россияне будут стремиться как можно быстрее вложиться в недвижимость, чтобы сохранить и приумножить свой капитал.
Оптимистичный взгляд в будущее: возможности для рынка и клиентов
Жилищное строительство с поддержкой крупнейших банковских организаций страны переживает период адаптации и трансформации. Совкомбанк, ЦБ, а также Альфа-банк и Сбербанк по-прежнему задают тон в развитии гибких финансовых инструментов, позволяющих преодолеть временные трудности на рынке. Использование рассрочек, накопленных на депозитах средств и проектного финансирования обеспечивает устойчивость строительной отрасли и открывает перед гражданами новые пути для решения жилищных вопросов.
Таким образом, несмотря на осторожный подход регуляторов и специфику текущей конъюнктуры, российский рынок недвижимости успешно адаптируется к вызовам времени. Обновленные банковские продукты и гибкая политика застройщиков позволяют сохранять высокую привлекательность рынка и сделать жилье более доступным для покупателей, обеспечивая стабильное развитие строительной отрасли на ближайшие годы.
